2008년 산지/농지소식

농림부,건교부,산림청에서 답변한 내용중 농지114 질의응답에 정리되어 있지
않는 내용을 아래와 같이 게시

[ 출처 : 농지114 ]

1. 공유지분으로 농지를 취득하고자 할 때 농지취득자격증명이 필요하나

공유자의 동의는 필요하지 않음.

2. 농지취득시기에 관계없이 전용할 수 있음.

3. 사실상 농지를 농지원부에 등재시 3년 이상 재배하고 있다는 것은 민원인이 그 사실을

증명하고 담당 공무원이 현지를 확인하고 주변 사람들로부터 확인하는 등의 절차를

거쳐야 함,

4. 농지원부는 취득시기와 관계없이 실제 영농현황을 확인하여 등재

5. 농업진흥지역에서 농업생산자단체가 설치 운영하는 국내에서 생산된 농산물을 판매하는

시설로서 그 부지의 면적이 3천제곱미터 미만의 시설은 설치 가능하나 농산물에 임산물,

수산물, 축산물은 포함되지 않음.

6. 학원은 농업보호구역에서 설치할 수 없음.

7. 농지법시행령 시행전(‘96.1.1)에 농지전용허가를 받았거나 허가 신청을 하였을 경우에는

허가 받은 시설을 설치할 수 있음.

8. 농업진흥구역에서 농업인의 요건을 갖춘 경우에는 콩나물재배시설을 설치할 수 있음.

9. 진입로를 도로법에 의한 도로나 도시계획시설로 결정, 사도법에 의한 사도로 별도 전용

할 경우에는 부속시설에 해당하지 않아 농업진흥구역에서 설치할 수 있음.

10. 창고로 전용시 부가가치세법 등에 의해 사업자등록을 하는 경우 외에는 모두 주된 건축

물(영업시설)의 용도에 따라 제한면적을 적용하나 최초사업자의 경우 사업자등록증을

발부 받아 제출하는 것을 조건으로 하는 조건부 허가 가능

11. 농업기반시설의 부지가 농지이므로 농업기반시설을 용도폐지하여 농지이외의 다른 목적

으로 사용하고자 할 경우에는 농지전용절차를 거쳐야 함

12. 건축허가 등을 받고자 할 경우 의제처리 규정이 있으므로 농지법제36조제2항의 규정에

따른 구비서류를 준비하여 건축허가부서에 제출하면 됨.

13. 변경허가시 변경하고자 하는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡이하인 경우와 변경하고자

하는 부분의 건축 연면적이 전체 건축 연면적의 10분의 1이하인 경우 중 어느 하나에

해당하는 경우에는 변경허가 대상이 아님

14. 농지법 개정 시행일(2006.1.22)이전에 이루어진 행위에 대해서 단순히 명의만 변경된

사항이라면 종전의 규정에 따라 농지전용변경허가가 가능

15. 간이액비저장조는 농지이용행위이나 간이액비저장고가 설치된 당해 농지 및 인근 농지

에 시비할 수 있는 소량의 액비를 저장하는 시설을 말하고, 판매목적이거나 광범위의

농지에 살포할 수 있는 정도의 액비저장조는 농지전용 대상임.

16. 진입도로로 사용하고자 하는 부지가 타인이 농지전용허가를 받은 부지일 경우에는 사용

승락서나 사용승락의 뜻이 기재된 매매계약서등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류

등을 제출하여야 하나 전용허가를 받지 않은 부지일 경우에는 농지전용허가 대상.

17. 농업진흥지역에서나 관리지역에서 유기질비료 또는 사료의 제조시설을 공장으로 설치할

경우에만 가능

18. 진입로 확보여부는 전용하고자 하는 시설이 전용목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지

여부를 판단하는 중요한 기준이 되며 목적외사용승인을 받은 경우 전용대상이 아님.

19. 허가가 취소된 후 다시 신청되는 경우도 농지전용심사 규정에 적합하면 가능

20. 파크골프장(건축법시행령 별표1 대상이 아님)은 운동시설에 해당하여 1,000㎡를

초과할 수 없음.

21. 농지전용변경신고는 변경허가와는 달리 모든 변경사항이 해당.

22. 이행강제금은 농지를 처분할 때까지 매년 부과하는데 현시점에서 이전에 부과하지

않았던 이행강제금까지 부과하는 것은 불가

23. 농지처분의무통지 기간 중에는 농지은행에 임대위탁은 불가하고 매도위탁만 가능

24. 대지 주변에 정원조성을 위한 잔디 식재행위는 농지전용행위이고 잔디식재는 정원

조성 목적이 아닌 농업인의 소득향상을 위한 경제성이 있도록 지속적인 시비, 제초,

관리 등 재배행위를 하여야 함.

25. 농지법 개정 시행일(‘06.1.22) 이전에 농지전용허가(협의)를 받은 시설에 대해 용도

변경승인 신청시 개정 이전에 허용되는 시설에 한하여 용도변경이 가능

10. 농어촌관광휴양단지는 공공 시설이 아니며 보전산지에서는 농어촌관광휴양단지 조성의 경우10,000㎡ 미만까지 조성 가능

13. 농지전용허가 및 건축허가(토지의 형질변경허가를 의제처리 받지 않음)를 받았다 하더라도 토지의 형질변경허가에 해당되는 행위를 할 경우에는 별도로 개발행위허가를 받아야 함

5.토지의 공유지분권은 대상토지 전체에 미치게 되므로 농업이나 임업경영용 토지를
공유지분이나 공동으로 취득하고자 하는 경우는 허가신청시 제출하는 농업.산림경영
계획의 대상이 되는 토지의 범위를 확정할 수 없게 되므로 토지이용목적에 부적합한
것으로 생각되나, 지분이 구성된 경우는 지분권자 전원이 공동(비용부담, 노동력 제
공, 수확물의 분배 등)으로 당해 토지 전체를 경영하거나, 지분을 취득하여 농업이
나 임업을 경영하고자 하는 자가 나머지 지분권자로 부터 농업이나 임업경영에 따른
지분사용권을 취득하는 경우 토지이용목적을 이행할 수 있음.

6.토지거래허가구역에서 지상권의 설정 또는 거래시에도 허가를 받도록 되어 있으며, 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 건물만을 거래하여 토지와 건물의 소유자가 달라지고 그 후 토지와 건물의 소유자가 다른 상태에서 건물만을 다른 사람에게 이전하는 경우는 관습법상
의 법정지상권이 설정되는 경우로 보아야 하므로 토지거래허가 대상임.

7. 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 제3조 및 제4의 규정에 따라 부동산에 관한
물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되며, 명의
신탁약정에 따라 행하여진 등기에 관한 부동산에 관한 물권변동은 무효

9. 건축물이 있는 대지를 제외한 토지에 대하여 건축법상 분할제한 면적 미만으로의
토지의 분할 등은 개발행위허가의 대상이고, 녹지지역.관리지역.농림지역 및 자연환
경전지역안에서의 기존묘지의 분할(2006.8.17 개정)을 허용함

11.개발행위중 건축물의 건축에 대하여는 건축법상 건축물의 사용승인을 얻은 경우
준공검사를 받은 것으로 갈음하고 있으나, 토지형질변경에 대하여는 동 건축물
사용승인과 별도로 당해 개발행위를 완료할 때 준공검사를 받아야 함

12.개발행위변경허가를 받지 아니하고 토지를 형질변경 하였다면, 원칙적으로 그 토지
를 원상복구한 후 변경허가를 받아 다시 형질변경 하여야 하는 것이나, 허가권자가
판단할 때 동 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 의한 허가절차를 결하였
고 현행 개발행위허가기준에 적합하다고 판단된다면 개발행위허가에 대한 추인이
가능할 것이나 행정조치(고발)가 선행되어야 함
13.도로의 경계로부터 50미터 이내인 관리지역에서의 숙박시설의 설치를 제한하고 있
는 바, 당해 이격거리의 산정은 도로의 경계로부터 해당 숙박시설의 대지경계선을
기준으로 산정

14.관리지역이 세분화 중인 관리지역안의 산림에서의 토지의 형질변경 및 토석채취의
개발행위에 관하여는 산지관리법의 규정에 의하도록 하고 있어, 개발행위허가의 기
준이 적용되지 않음

15.개발행위허가 대상에서 경작을 위한 토지의 형질변경을 제외하나 경작을 위한 토지
의 형질변경이라 함은 조성이 완료된 농지에서의 농작물 재배행위나 당해 농지의
지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업을 말함

23.4인 공동명의로 주택신축시 동 4인의 거주기간이 각각 다른 경우에 있어서의 그 건
축허용규모는 4인이 모두 적용되는 범위내에서의 건축만이 허용될 것이므로, 거주
기간이 가장 짧은 자를 기준으로 함.

24.관리지역에서 목적사업 완료후 5년 이내에는 음식점으로 용도변경할 수 없음

25.관리지역이나 농업진흥지역에서 농기계수리점은 공장으로 등록할 경우에만 가능

29.도시개발법상 환지방식에 의한 도시개발사업은 개발부담금 부과대상사업이 아님

1. 농업인주택 등 농업인 자격요건 계산시 2005년 1,000㎡당 농업 총수익과
농업 노동력 투하일수
- 벼 : 879,411원 , 20.81시간(2.6일)
- 고추 : 2,209,103원 , 191.3시간(23.9일)
- 양파 : 1,907,964원, 107.5시간(13.4일)
- 쌀보리 : 401,358원, 5.4시간(0.7일)

2. 1996년 이후 매매 등으로 취득한 농지를 임대(사용대)차한 것이 확인되어
고발할 경우 1천만원 이하의 벌금이 부과

3. 농지법 59조에서 농업진흥지역에서 불법행위는 5년이하의 징역이므로 공소시효가
5년이고 진흥지역밖에서는 3년이하 이므로 공소시효가 3년임.

4. 농지전용허가 취소나 농지처분 통보시 청문을 하게 되어 있으므로 청문을
하지 않았다면 그 처분행위는 무효임.

6. 1996년 이후 취득 농지는 사인간 임대차 할 수 없으나 10,000㎡ 이하를 상속으로
이전등기 하였다면 타인에게 임대차할 수 있음.

7. 농지전용 받은 농지를 경매로 취득할 때 농지전용허가를 받은 자만이
농지취득자격증명을 발급 받을 수 있으나 도시지역에서 개발행위허가를
받았다면 농지취득자격증명 없이 이전등기 할 수 있음.

9. 토지의 형질변경없이 단순히 지목을 변경하는 경우에는 개발행위허가
대상이 아님

11. 조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물 설치를 위한 토
지의 굴착은 경미한 사항으로 개발행위허가 대상에서 제외되며, 조성이
완료된 대지라 함은 택지개발사업․산업단지개발사업 등에 의하여 도로․상
하수도 등 기반시설 설치가 완료되어 당해 대지에 대한 토지굴착만으로
건축물 등을 건축할 수 있는 상태로 조성되어 있는 대지를 말함.

13. 지방세법 제261조제1항에서 농업을 주업으로 하는 자로서 2년이상 영농
에 종사한자(자경농민)가 농지를 취득하는 경우에는 취등록세를의 50%
를 경감하도록 규정되어 있으므로 자경농민에 해당되고 농지를 구입하
였으나 감면을 받지 아니하였다면 취등록세를 환부받을 수 있음

14. 재촌 8년 자경 농지나 수용 대토에 의하여 감면받을 양도소득세액이 5개
과세기간의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에
상당하는 금액은 감면하지 아니함.

15. 양도소득세 감면시 자경 증빙자료로 인정 하는 것으로 영농조합원증명원,
농지원부, 영농자재 판매확인서, 농약․비료대금․ 농기계 등 영농비부담
영수증, 종자구입 및 수확물 판매관련증거, 농작물작황상황, 인우보증서
등이 있으나 이런 자료들은 자경을 판단하는데 있어 절대적인 것은 아니고
양도자의 직업,가족관계, 기타 정황 등 여러 가지 상황과 함께 고려하여
관할 세무서에서 자경여부를 판단하여 결정함.

1. 농업진흥구역밖의 경우 농업인주택 준공 후 5년이 경과한 경우라면 비농
업인에게도 매도가 가능하나, 농업진흥구역에서는 농업인주택 자격을
갖춘 자에게만 매도 가능

2. “농로"라 함은 경작지 등과 연결되어 농·어민의 생산활동에 직접 공용
되는 도로를 말하며 "농어촌도로"라 함은 농어촌의 생활과 농림수산물의
생산 및 수송에 주로 이용되는 도로로서 도로법 제2조의 도로외의 도로를 말함

3. 1필지의 농지를 공동경작하고 있다고 주장하는 경우 농지원부 등재를 하
기 위해서는 민원인이 실제로 경작하는 부분이 물리적으로 구분되어져서
그 면적이 1,000제곱미터 이상이어야 함.

6. 화훼판매장을 설치코자 할 경우에는 농지전용허가 또는 신고절차를 거쳐
야 하나 비닐하우스나 노지상태에서 재배된 농작물을 별도의 판매장을
설치하지 않고 판매하는 경우에는 농지전용절차를 거치지 않아도 됨

8. 취득한 당해 농지를 제3자에게 다시 매도하는 경우 농지의 매매 시점에
대하여는 농지법에서 특별히 제한 규정을 두고 있지 않으므로 취득시기
와 관계없이 매매할 수 있음.

9. 진입로로 사용하고자 하는 부지가 타인이 농지전용허가를 받은 부지일
경우 이를 사용하고자 하는 자는 사용승낙서 또는 사용승낙의 뜻이 기재
된 매매계약서등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류 등을 제출하야 함.

11. 개간지에서는 공사용 토사를 어떤 이유로도 외부로 일체 반출할 수 없음.

13. 차나무를 재배하는 것도
농작물 경작의 형태로 볼 수 있기 떄문에 농지원부 작성 대상

14. 축산물판매시설은 농산물판매시설에 해당되지 않으므로 농업진흥구역내에서는
설치할 수 없음.

15. 상속 농지의 경우 농지의 임대차(사용대차)계약서를 작성하기는 어렵고
상속 대상자들이 해당 농지를 이용하는 것에 동의서를 제출하면 농지원부
작성 가능

17. 농업기반시설을 목적외 사용시 사용기간동안(계약기간)은 계약당사자가
점유권이 있으나 제3자가 목적외 사용을 요망하여 공동명의로 목적외 사용을
신청할 경우에는 시설관리자는 해당 목적외 사용과 사용료를 공동으로 분담
하는 방법등을 검토하여 사용승인 할 수 있음.

16. 농업생산기반시설물이 공공목적으로 사용되는 경우 사유재산이라고 할
지라도 농어촌정비법의 적용을 받음.

20. 처분대상 농지를 세대가 분리된 배우자에게 이전하는 것은 농지처분으로 인정

21. 완충녹지지역안의 농지라 하더라도 농지전용협의를 거쳐 도시계획시설
예정지로 결정되었다면 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있음.

24. 농어촌정비법에서는 농어촌지역을 읍·면 전지역과 시의 동 지역중 주거·상업·공업
지역을 제외한 지역으로 규정하고 있어 시의 동 지역 중 주거지역은 농어촌정비법에
따른 농어촌민박사업을 허용할 수 없음

25. 실제농지취득은 1996년 이전이고(명의신탁이었다는 공증서류 있음), 명의를
서류상 실제소유자로 이전한게 1996년이후라면 실제 농지 취득시기는
농지법에 의한 농지취득 기준일은 매매행위가 아니라 실제 등기부등본에
기재된 등기접수일을 기준으로 96년 이전, 이후를 구분하고 있으므로
실제 소유권자로 등기이전이 이루어진 96년이후 취득한 것으로 보아야 함.

29. 농지취득자격증명 발급신청이 있는 경우 그 취득사유에 불구하고(상속은 예외)
농업경영의 실현가능성이 있을 경우 농지취득자격증명을 발급

여기까지는 2008년 7월 8월 9월 10월중 농지소식이었습니다.

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2008년 11월중 농지소식

1. 도정공장(미곡종합처리장)은 농업진흥구역에서 농지전용허가 심사 규정에 적합하면
전용 가능하고 저온창고, 휴게소, 사무소 등은 도정공장의 부대시설에 해당하여
설치 가능

2. 농지법 개정 이전에 설치된 시설일지라도 현행법에서 제한하는 시설로는 용도변경 할
수 없으므로 근생(제조장)을 근생(음식점)으로 용도변경 할 수 없음.

3. 액비저장조의 경우 농업용시설 중 비료 등의 농업자재를 생산 또는 보관시설에 해당

4. 농업진흥구역에서 국내에서 생산되는 농산물을 집하· 예냉· 저장· 선별 또는 포장하는
산지유통시설로서 그 부지의 총면적이 3만㎡ 미만인 시설을 설치할 수 있는데 여기서
산지유통시설이란 건축법 별표 1에 의한 창고를 말함

5. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제42조제2항에 의하여 관리지역안에서 농지법에
의한 농업진흥지역으로 지정· 고시된 지역은 이 법에 의한 농림지역으로,
관리지역안의 산림중 산지관리법에 의하여 보전산지로 지정· 고시된 지역은 당해
고시에서 구분하는 바에 의하여 이 법에 의한 농림지역 또는 자연환경보전지역으로
결정· 고시된 것으로 본다

12. 민법 제280조의 규정에 따라 지상권의 존속기간은 30년으로 되어 있으나, 동법 제283조 및 제284조의 규정에 따른 지상권의 갱신이 이루어진 것으로 볼 수 있을 경우에는 지상
권이 소멸된 것이 아님

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2008년	12월 중 농지소식

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4. 영농폐자재 수거 보관시설 및 선별작업장 등은 농업진흥지역에서 설치할 수 없음.

6. 농지처분 명령은 국토의계획및이용에관한법률 위반시의 조치와 그 부과
목적이 다르므로 타법에서 고발조치 여부에 상관없이 농지법에 따라 처
분통지, 처분명령 및 이행강제금 부과

8. 농지전용신고일 이전 5년간 그 시설의 부지로 전용한 면적을 합산할 경
우 신고대상면적을 초과는 경우에는 농지전용허가대상

9. 민원사무의 처리기간을 5일 이하로 정한 경우에는 민원사항의 접수시각
부터 "시간" 단위로 계산하되, 공휴일 및 토요일을 산입하지 아니하고
6일 이상으로 정한 경우에는 "일" 단위로 계산하고 초일을 산입하되,
공휴일을 산입하지 아니함